中央城市工作會議釋放出的“樓市信號”
2025-08-01 16:55:59 來源:法治日報·法治周末
新模式下,一旦城市更新到位了,公共服務均等化了,新市民扎根城市了,房地產作為大宗消費品的特性,就會彰顯出來
□李宇嘉
7月14日至15日在北京召開的中央城市工作會議提出:“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期,城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化,轉變城市發展理念,更加注重以人為本;轉變城市發展方式,更加注重集約高效;轉變城市發展動力,更加注重特色發展;轉變城市工作重心,更加注重治理投入;轉變城市工作方法,更加注重統籌協調。”
上述城市發展思路的轉變,給房地產行業帶來的機遇和變化也毋庸置疑。
房地產業仍有巨大發展空間
有關城市工作的重點任務,此次會議首先提出的就是著力優化現代化城市體系:“著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力,發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈,分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設,繼續推進農業轉移人口市民化,促進大中小城市和小城鎮協調發展,促進城鄉融合發展。”
這里有一個重要的表述,就是綜合承載能力。提高綜合承載力,筆者理解至少有兩層意思:一是主要針對超大、特大城市;二是現在城市承載力不夠,不是大城市人太多了、太大了,而是治理能力不夠。
如果能實現組團式、網絡化發展,也就是人口、就業、服務等不要只集中在中心區,而要分布在空間上的各個組團。而且,組團之間相互要有分工合作、能互聯互通、容易抵達,那么“城市病”(高房價、高成本、擁堵等)就會緩解。同時,年輕人、外來人口在城市扎根的難度就下降了。
當然,這需要部門間的合作,需要在規劃用地、政績考核、政府投入等方面的體制機制建設和改革。
對于房地產來說,這是重大的機遇。未來超大特大城市人口集中度還要提升,房地產業仍有巨大發展空間。近年來數據顯示,樓市集中度越來越高,少數城市、區域對市場的貢獻越來越大。
今年上半年,TOP20城市的出讓金占全國比重約為68%,相比2020年增長了50%。因此,未來的趨勢很明顯,重點都市圈、重點城市樓市穩定住了,不管量還是價,全國樓市也就穩定住了。
房地產在內需、內循環中的功能將更彰顯
此次會議,有關城市工作的重點任務,排在第二位的是著力建設富有活力的創新城市。
會議指出,精心培育創新生態,在發展新質生產力上不斷取得突破;依靠改革開放增強城市動能,高質量開展城市更新,充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用。
這里也有一個重要表述,就是充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用。從房地產角度來講,盡管行業從資產“神壇”上下來了,但依然是支柱產業。因為,作為大宗消費品,其天然特性就是產業鏈長、帶動性強。不過,過去“賣地-投資建房-投資基建-開發新區”的那種舊模式走不通了。
新模式下,一旦城市更新到位了,公共服務均等化了,新市民扎根城市了,房地產作為大宗消費品的特性,就會彰顯出來。一個很簡單的例子,一個老舊小區完成了改造,加裝了電梯,修繕了外立面、樓梯、樓道,更換了管線,可居性大大提升,接下來必然是居民的二次裝修。
比如,更換室內家具家電,更換門窗、地板等;進行室內整體裝修;安裝應急呼叫、進行廁所“蹲改坐”等適老化改造。
另外,可居性大大提升后,原來賣不掉的房子,現在可以賣掉了,業主置換房子的能力提高了,就實現了“賣舊買新”;同時,這類房子原來無人問津,現在也有人買了,而且這類房子不僅有區位好、片區配套成熟的優勢,還有“低總價、低單價”的優勢,剛好匹配新市民的購買力。
還不止于此,所謂高質量的城市更新,不是單個項目的改造,而是空間價值的提升。具體來說,現在要求規劃一竿子插到底。編制更新規劃,不僅考慮空間布局和形態,更要把資源、資產要素疊加進去。
比如,老舊片區改造中加強文化、旅游、餐飲和休閑娛樂等一體打造;老舊廠房、工業區等改造中,植入新業態、新功能、新場景等;建筑功能轉換和混合利用時,將地上、地下空間整合起來,對同一建筑不同樓棟做上下游的功能整合。一棟樓里,既有辦公的,也有住宿的,還有餐飲的、家政的,各個業態相互合作,其樂融融。
這樣做的好處,就是最大程度地將房地產對實體消費、投資、創業的空間支撐、空間鏈接效應發揮出來。由此,房子就嵌入到內需中,產生現金流,這既是樓市止跌回穩的路徑,也充分釋放了需求。
這就是城市或房地產在內需、內循環中的功能彰顯。
告別大拆大建
在新模式下,盡管房地產行業未來不像過去烈火烹油那般快速發展,但其能帶動就業、帶動創業、帶動消費,是更可持續的,更健康的。舉個簡單的例子,新的模式下,消費人群和場景增多了,每個人都能找到一份工作,即便大家收入不算高,但相對穩定,這總比房地產大起大落后,我們不得不面臨當下的場景要好。
這也不難理解,此次會議有關房地產新模式的表態是:堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃,優化城市空間結構;加快構建房地產發展新模式,穩步推進城中村和危舊房改造;大力發展生活性服務業,提高公共服務水平,牢牢兜住民生底線。
總的來說,就是告別大拆大建,能不拆就不拆。關于這一點,在5月15日發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》中已有明確規定:即便是認定的C、D級危房,也不是一拆了之,而是加固、改建、重建等多種方式;即便是城中村有的要拆,但前提條件是群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟。當前環境下,滿足這三個條件的有多少?
關于大拆大建,不管如何搞資金平衡,大平衡VS小平衡,本地平衡VS跨期平衡,短期平衡VS長期平衡,都逃不開最終通過賣地、賣房平衡的套路。住房供求關系已有重大變化,這已是上上下下的共識了。如果繼續搞拆遷,大量回遷房和商品房會進入市場,也必然會惡化房子的供求關系。
另外,拆除式城市更新,往往帶來的是高密度、高容積率,宜居性差、維護成本高的超高層建筑物。在低容積率(3.0以下)成為增量供應主流的情況下,在售的高容積率、高密度項目,不僅不受市場歡迎,還出現了供應過剩的現象,不搞拆除式更新,也避免了低效供應、價格內卷。
更重要的是,把這些低成本的房子留下來,作為保障房也好、租賃房也好,也能讓外來人口、年輕人低成本地在城市落腳、安居、扎根。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

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