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中央城市工作會議釋放出的“樓市信號”
2025-08-01 16:55:59 來源：法治日報·法治周末
新模式下，一旦城市更新到位了，公共服務均等化了，新市民扎根城市了，房地產作為大宗消費品的特性，就會彰顯出來
□李宇嘉
7月14日至15日在北京召開的中央城市工作會議提出：“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。”
上述城市發展思路的轉變，給房地產行業帶來的機遇和變化也毋庸置疑。
房地產業仍有巨大發展空間
有關城市工作的重點任務，此次會議首先提出的就是著力優化現代化城市體系：“著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展。”
這里有一個重要的表述，就是綜合承載能力。提高綜合承載力，筆者理解至少有兩層意思：一是主要針對超大、特大城市；二是現在城市承載力不夠，不是大城市人太多了、太大了，而是治理能力不夠。
如果能實現組團式、網絡化發展，也就是人口、就業、服務等不要只集中在中心區，而要分布在空間上的各個組團。而且，組團之間相互要有分工合作、能互聯互通、容易抵達，那么“城市病”（高房價、高成本、擁堵等）就會緩解。同時，年輕人、外來人口在城市扎根的難度就下降了。
當然，這需要部門間的合作，需要在規劃用地、政績考核、政府投入等方面的體制機制建設和改革。
對于房地產來說，這是重大的機遇。未來超大特大城市人口集中度還要提升，房地產業仍有巨大發展空間。近年來數據顯示，樓市集中度越來越高，少數城市、區域對市場的貢獻越來越大。
今年上半年，TOP20城市的出讓金占全國比重約為68%，相比2020年增長了50%。因此，未來的趨勢很明顯，重點都市圈、重點城市樓市穩定住了，不管量還是價，全國樓市也就穩定住了。
房地產在內需、內循環中的功能將更彰顯
此次會議，有關城市工作的重點任務，排在第二位的是著力建設富有活力的創新城市。
會議指出，精心培育創新生態，在發展新質生產力上不斷取得突破；依靠改革開放增強城市動能，高質量開展城市更新，充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用。
這里也有一個重要表述，就是充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用。從房地產角度來講，盡管行業從資產“神壇”上下來了，但依然是支柱產業。因為，作為大宗消費品，其天然特性就是產業鏈長、帶動性強。不過，過去“賣地-投資建房-投資基建-開發新區”的那種舊模式走不通了。
新模式下，一旦城市更新到位了，公共服務均等化了，新市民扎根城市了，房地產作為大宗消費品的特性，就會彰顯出來。一個很簡單的例子，一個老舊小區完成了改造，加裝了電梯，修繕了外立面、樓梯、樓道，更換了管線，可居性大大提升，接下來必然是居民的二次裝修。
比如，更換室內家具家電，更換門窗、地板等；進行室內整體裝修；安裝應急呼叫、進行廁所“蹲改坐”等適老化改造。
另外，可居性大大提升后，原來賣不掉的房子，現在可以賣掉了，業主置換房子的能力提高了，就實現了“賣舊買新”；同時，這類房子原來無人問津，現在也有人買了，而且這類房子不僅有區位好、片區配套成熟的優勢，還有“低總價、低單價”的優勢，剛好匹配新市民的購買力。
還不止于此，所謂高質量的城市更新，不是單個項目的改造，而是空間價值的提升。具體來說，現在要求規劃一竿子插到底。編制更新規劃，不僅考慮空間布局和形態，更要把資源、資產要素疊加進去。
比如，老舊片區改造中加強文化、旅游、餐飲和休閑娛樂等一體打造；老舊廠房、工業區等改造中，植入新業態、新功能、新場景等；建筑功能轉換和混合利用時，將地上、地下空間整合起來，對同一建筑不同樓棟做上下游的功能整合。一棟樓里，既有辦公的，也有住宿的，還有餐飲的、家政的，各個業態相互合作，其樂融融。
這樣做的好處，就是最大程度地將房地產對實體消費、投資、創業的空間支撐、空間鏈接效應發揮出來。由此，房子就嵌入到內需中，產生現金流，這既是樓市止跌回穩的路徑，也充分釋放了需求。
這就是城市或房地產在內需、內循環中的功能彰顯。
告別大拆大建
在新模式下，盡管房地產行業未來不像過去烈火烹油那般快速發展，但其能帶動就業、帶動創業、帶動消費，是更可持續的，更健康的。舉個簡單的例子，新的模式下，消費人群和場景增多了，每個人都能找到一份工作，即便大家收入不算高，但相對穩定，這總比房地產大起大落后，我們不得不面臨當下的場景要好。
這也不難理解，此次會議有關房地產新模式的表態是：堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。
總的來說，就是告別大拆大建，能不拆就不拆。關于這一點，在5月15日發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》中已有明確規定：即便是認定的C、D級危房，也不是一拆了之，而是加固、改建、重建等多種方式；即便是城中村有的要拆，但前提條件是群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟。當前環境下，滿足這三個條件的有多少？
關于大拆大建，不管如何搞資金平衡，大平衡VS小平衡，本地平衡VS跨期平衡，短期平衡VS長期平衡，都逃不開最終通過賣地、賣房平衡的套路。住房供求關系已有重大變化，這已是上上下下的共識了。如果繼續搞拆遷，大量回遷房和商品房會進入市場，也必然會惡化房子的供求關系。
另外，拆除式城市更新，往往帶來的是高密度、高容積率，宜居性差、維護成本高的超高層建筑物。在低容積率（3.0以下）成為增量供應主流的情況下，在售的高容積率、高密度項目，不僅不受市場歡迎，還出現了供應過剩的現象，不搞拆除式更新，也避免了低效供應、價格內卷。
更重要的是，把這些低成本的房子留下來，作為保障房也好、租賃房也好，也能讓外來人口、年輕人低成本地在城市落腳、安居、扎根。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
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