微博
微信
“爛尾樓”業主維權困境：勝訴后無房沒錢
2025-08-01 16:57:31 來源：法治日報·法治周末
《法治周末》記者 肖莎
商品房項目一旦被業主認為是爛尾樓，就說明開發商資金鏈出了問題。那么購房者起訴要求解除合同、退還首付款等款項的訴求，即便得到法院支持，也可能面臨無法執行的問題。
北京金訴律師事務所主任王玉臣就告訴《法治周末》記者，他們就曾遇到過，案子勝訴了，開發商賬上一分錢沒有，法院判決無法執行的困境。
“如果開發商破產，回款的難度會更大。”王玉臣說。
“爛尾樓”購房者的優先受償權
在接受《法治周末》記者采訪時，多位專家都提到了開發商破產情況下購房者的優先受償權。
“通常來說，對于購買住宅的購房者，在破產清償中具有優先受償權。但如果購房者買的是商業辦公類的房屋，在不少破產案件當中被認定不享有優先受償權。在實踐中，優先受償權的實現并不算太理想。”王玉臣提到。
《法治日報》律師專家庫成員、北京德和衡律師事務所高級權益合伙人吳學聯向記者詳細解釋了開發商破產時相關主體受償權的先后順序，即根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》相關規定，購房業主款項優先權、建設工程優先受償權、銀行抵押權和普通債權的優先級順序為：購房業主款項優先權＞建設工程優先受償權＞銀行抵押權＞普通債權。
“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。若只支付了部分價款，但在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，同樣適用該規定。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權也優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。”吳學聯補充。
起訴退房退款或許不是最優選擇
從實際情況看，一旦開發商資金出現問題，“爛尾樓”購房者起訴開發商要求解除合同、返還欠款的結果很可能是“勝訴了，但人房兩空”，那么，除了起訴，業主是否還有別的自救渠道？
王玉臣告訴記者，在實務操作的時候，起訴解除合同要求退款是兜底的方案，是不得已而為之的一種方案。更多的是采用以下方法去維護業主的合法權益。
第一，盡快通過政府信息公開申請等多種方式核實這個項目的預售房款監管情況，比如核實這個項目究竟有多少預售資金到監管賬戶上，以往收取的預售資金究竟用到哪里了，是否存在預售房款沒有放到監管賬戶上的情況。
第二，若核實發現存在挪用預售資金、違規放貸等問題，盡快提起相關的查處申請。
第三，如果交房已經延期，還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關的逾期交房違約金。也許這個時候開發商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，這種違約的成本不能由守約者業主來承擔。
第四，通過信息公開申請等方式對這個項目的開發建設做全面的調查和了解，進一步核實這個項目是否還存在其它問題，并通過合法合規的方式提起相關的違法查處或訴訟，進一步獲取更多的談判籌碼，充分調動相關部門履行其法定職責。
第五，如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。當然，通常來講，如果能推動復工交房，還是優選交房作為第一目標。
第六，如果樓盤前景還不錯，相關的政府部門也很給力，也可以多方協商，進行重組或者嘗試推動一個新的開發商接盤。
第七，多方主體充分談判。在上述法律手段的基礎上，可以建立和開發商等多方主體談判的平臺，進而推動開發商盡快完工交房。在這種類型的案件中，除了業主，一般還可能涉及到五方主體:開發商、相關部門、法院、債權人（比如銀行）、施工人。
吳學聯還提醒，一旦進入訴訟，要及時申請查封開發商的銀行賬戶及資產，提高后續執行可能性；此外要注意借助政策支持，部分地方政府針對爛尾樓推出“保交樓”專項基金，業主可通過合法渠道申請將項目納入幫扶范圍，具體需要關注當地的相關政策。
“購房者還可聯合其他購房人促成發起政府協調會，申請預售資金監管賬戶司法解封，向住建部門申請預售資金監管賬戶專項審計，如發現開發商或其股東挪用預售資金，強制資金回流。”《法治日報》律師專家庫成員、北京大成（深圳）律師事務所合伙人劉廷彥律師提到，在不少“爛尾樓”背后都有商品房預售資金被挪用的情況。
避免“爛尾樓”出現的政策與制度改進空間
基于“爛尾樓”業主存在的種種困境，受訪專家均提到了我國商品房預售資金監管制度。
在當前的一手房銷售市場上，預售的項目占大多數，然而從預售到交房，至少有一年到兩年甚至更久的時間，購房者動輒數十萬元甚至數百萬、數千萬元的資金，交給開發商之后，有何種用途，是否會被開發商挪作他用導致項目無法正常完工，是不少購房者擔心的事情。
公開資料顯示，全國多地都出現過開發商卷款跑路導致項目爛尾的情況。
北京市律師協會物業管理法律專業委員會副主任王佳紅曾告訴記者，城市商品房預售管理辦法規定，商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定，“不過目前國內并沒有關于商品房預售資金如何監管的統一約定”。
從公開資料看，北京、武漢等多個城市已先后制定了預售資金監管制度，要求把商品房預售資金存入監管賬戶，滿足一定條件，開發商方可從銀行支取資金。
“但仍需關注開發商是否違規挪用預售資金，有開發商通過關聯公司轉移預售資金至其他公司、海外賬戶，或虛構工程款、高價收購‘爛資產’抵債，導致后續業主維權存在執行困難。”吳學聯提到，若銀行在發放按揭貸款時未核實項目建設進度、未將資金劃入專用賬戶，業主可主張銀行存在過錯，要求其承擔部分責任，購房者還可看監管部門是否盡到監管責任并追究相關方的連帶責任。
從政策建議的角度，吳學聯認為可推進現房銷售試點，個別地方已探索全面現房銷售，這就可以減少預售制帶來的爛尾風險。
劉廷彥表示，在現房銷售制尚不能完全實現的情況下，應強化預售資金監管制度，加強預售資金監管，防止開發商挪用資金，確保購房款專款專用，推動銀行監管缺失責任的司法認定。
劉廷彥同時建議，鼓勵保險公司研發、推動“交房保證保險”落地，一旦項目爛尾，由保險公司先行賠付購房人損失，再向開發商追償；檢察機關對開發商挪用預售資金加強檢察監督，探索對開發商挪用預售資金提起民事公益訴訟，追回的款項優先用于復工續建或返還購房人；進一步優化完善“保交樓”配套融資政策，未來可推動銀行直接參與項目復工。
京公網安備 11010502038778號