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“十四五”時期住房城鄉建設的三個“切面”
2025-10-17 10:38:03 來源：法治日報·法治周末
《法治周末》記者 肖莎
今年9月以來，北京市東城區一個建于1998年的老舊小區，正在經歷一場“煥新”。在被納入北京市老舊小區綜合整治項目后，小區內裝上了腳手架、工人上下班打卡的門禁，小區業主群里每天都在討論改造方案的可取之處和尚須改進的地方。
更換已經銹蝕嚴重的上下水管、更換掉隔音效果和保暖效果都欠佳的外窗、拆掉搖搖晃晃隨時可能掉下的窗戶護欄、重做保溫層……這一切都在緊鑼密鼓地進行。
“可以預見，小區將會像一個人穿了件嶄新的上衣，還戴了頂新帽子。”一位業主想象著不久的將來，小區內拆掉腳手架和安全綠網后的樣子。雖然現在每天都面臨著施工噪音、粉塵的困擾，還有因施工過程中與施工單位產生的沖突和不滿，但是一想到通過改造能解決小區內的各種安全隱患，提升小區環境和居住質量，他認為忍忍也值得。
這樣的圖景，是最近幾年全國范圍內開展老舊小區改造的一個縮影。
國務院新聞辦公室于10月11日舉行的“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹和3位副部長董建國、秦海翔、李曉龍介紹“十四五”時期住房城鄉建設高質量發展成就。
倪虹介紹，“十四五”期間，全國累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人；加裝電梯12.9萬部，增設停車位340多萬個、養老托育等社區服務設施6.4萬個；更新改造供水、燃氣、供熱等地下管網84萬公里；打造“口袋公園”1.8萬多個、城市綠道2.5萬公里，以“小切口”改善“大民生”。
這樣的數字，和《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《綱要》）的要求基本一致。《綱要》提出，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能。到“十四五”時期末，力爭基本完成2000年年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
老舊小區改造的“三個革命”
新聞發布會上，秦海翔提到，城鎮老舊小區改造是提升群眾獲得感的重要工作，也是城市更新行動的重要內容。
“我們實施老舊小區改造，就是為了讓群眾在小區生活得更安心、更放心、更舒心。”秦海翔說，聚焦“為民、便民、安民”，扎實推進老舊小區改造工作，住房城鄉建設部主要抓了3件事，可以概括為“3個革命”。
第一個，是“樓道革命”。聚焦群眾的急難愁盼問題，“哪不行改哪、缺什么補什么”。一方面，改善小區基礎設施，更新改造水、電、氣、熱等老化的管線管道31萬公里，努力解決群眾反映的跑冒滴漏、電壓不穩、線路“蜘蛛網”等問題。另一方面，修繕居民樓的公共空間，同步實施建筑節能改造3.7億平方米，努力解決困擾大家的房屋漏雨、外墻保溫等煩心事。特別是大家比較關心的加裝電梯工作，這5年通過老舊小區改造，加裝了12.9萬部電梯，讓以前難得下樓的老年人，加裝電梯以后可以經常下樓曬曬太陽、和老街坊聊聊天。
第二個，是“環境革命”。對小區的路面、綠化、照明等“硬環境”和養老、托育等“軟服務”同步進行改造提升。通過老舊小區改造，讓大家停車充電更方便，實施適老化、無障礙的改造小區有5.6萬個，增設停車位340萬個、充電樁102萬個，緩解了停車、充電焦慮。讓大家休閑健身有去處，累計建設“口袋公園”1.8萬多個，城市綠道約2.5萬公里，新增文化休閑、體育健身場地2800多萬平方米，為居民群眾提供了休閑、鍛煉的場所。讓大家享受更便利的社區服務，增加了養老、托育等社區服務設施6.4萬個，讓居民群眾出門下樓就能享受社區服務。
第三個，是“管理革命”。充分發揮基層黨建引領作用，小區“改不改、改什么、怎么改、改后怎么管”，都由大家商量著定，不僅順利推進了改造工作，改善了鄰里關系，也進一步提升了群眾對基層黨組織的認同感和信賴感。同時，對改造后的老舊小區引入物業服務機制，加強小區的物業管理，努力做到一次改造、長期保持。
記者在采訪中了解到，加裝了電梯的小區業主，普遍對有電梯的生活較為滿意，尚未能加裝電梯的不少小區，也在為統一居民意見而努力，畢竟隨著老齡化社會的到來，越來越多的老年人受困于腿腳問題，電梯對于解決二層以上住戶的居住體驗，至關重要。
如雨后春筍般出現的口袋公園，也在某種程度上增加了老百姓的生活幸福感。即便是在北京二環內寸土寸金的地方，政府也新建或改造了不少口袋公園。一位居住在北京市東直門一帶的居民告訴記者，他居住的小區比較破舊，此前想要去公園散步只能到近兩公里外的地壇公園或者去二環護城河河邊，但是去年政府重新修了南館公園，公園內有綠化、湖泊，有健身器材，有供老年人打牌、打乒乓球聊天的場所，也有供兒童娛樂的地方，小小的公園五臟俱全，“它成了我在高樓間隙里的放空呼吸之地，讓我抬腳就能實踐‘公園二十分鐘理論’（短暫接觸自然環境約20分鐘可顯著減輕壓力、改善情緒的心理現象）”。
“750多萬套已售難交付的住房實現交付”
“十四五”時期，也是百姓對房地產市場變化體會較為深刻的5年。整個房地產市場從新房市場向存量房市場轉變、從賣方市場向買方市場轉變，整個市場的運行邏輯都在發生變化。從中央到地方，基于房地產市場的新變化，也推出了適合相應時期的住房調控政策。
董建國在新聞發布會上提到，“十四五”時期，住房城鄉建設部著力滿足多樣化改善性住房需求。堅持因城施策、精準施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產市場的調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策，支持居民合理住房消費，通過市場體系滿足居民的多樣化改善性住房需求。不斷加大對居民購房的政策支持力度，下調住房公積金和商業銀行貸款首付比例和利率、對居民“賣舊買新”換購住房給予退稅支持、下調契稅稅率、取消普通住宅和非普通住宅標準等，各地也因城施策出臺了購房補貼等各類優惠政策，降低居民的購房成本。
關于上述舉措，記者在采訪中了解到，居民對房貸利率下調、契稅稅率下調等措施的感受較深，一些資深購房者在最近幾年里經歷了購房時房貸利率基于基準利率上浮、房貸利率等同于基準利率、房貸利率持續下調的過程，還貸的壓力從具體數字的表現上的確是一直在下降。
“‘十四五’期間，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米。同時，存量住房市場的規模持續擴大，目前，全國有15個省、區、市二手住宅交易量超過新房。”董建國提到了這樣一組數據。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，這組數據也說明，進入存量時代，不能拿新房增長與否來評判住房市場是否企穩，而要以“新房+二手房”的數據來綜合評判。
此外，“十四五”時期新房領域“保交樓”的做法可圈可點。董建國介紹，住房城鄉建設部門著力維護購房群眾的合法權益。扎實推進保交樓工作，堅決打好保交房攻堅戰，國家、省、市成立了三級工作專班上下聯動，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，指導各地按照市場化、法治化原則，“一樓一策”推進分類處置。對符合條件的房地產開發項目，通過城市房地產融資協調機制納入“白名單”給予項目融資支持，保障正常建設資金需求，推動項目早日建成交付；對資不抵債的項目，加快推進破產重整或清算，在司法處置中把維護購房人合法權益放在首要位置。對違法違規、損害群眾利益的企業，堅決查處，不讓其“金蟬脫殼”、蒙混過關。
“截至目前，全國750多萬套已售難交付的住房實現交付，有力維護了廣大購房人合法權益。”董建國列出了這個數據。
李宇嘉認為，這一系列表述傳達出的信號有：一是風險處置過程中，政府兜底的只有保交付；二是保交付的前提是貫徹企業主體責任，即企業是交房的第一責任人；三是保民生、保項目，而不是保主體，這就是杜絕開發商把責任和風險轉嫁給政府。
“強調對違法違規、損害群眾利益的企業堅決查處，不讓其金蟬脫殼，蒙混過關，本質上意味著企業要先完成交付的責任，再按照風險處置的流程，以法治化的方式解決債務問題，實際控制人為了留住自身的財富，采取各種方法比如家族信托進行脫殼的做法，都行不通了。”李宇嘉說。
明確提出好房子的“五個維度”
在此次發布會上，倪虹還詳細回答了，為了推動“好房子”建設，住房城鄉建設部門做了什么。
第一，在好的標準上下功夫。強制性國家標準《住宅項目規范》已經于今年5月1日正式實施，也就是說，從5月1日以后，新建的住宅項目都要按照這個新的標準來實施，這個標準有14項提升，比如，樓的層高，現在已經從原來的2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對樓板的隔音要求降低10個分貝。
第二，在好的設計上下功夫。如何解決老百姓身邊的問題，特別是讓每一平方米物有所值、甚至物有超值，這才是為老百姓造福。現在新規范是要求新房子能夠建成好房子，同時也在研究，能有辦法讓老房子通過改造向“好房子”靠攏。
第三，在好的建材上下功夫。用“揭榜掛帥”的方式，推動研發適用于“好房子”的新型建材，比如，綠色材料，建造和裝修以后，不用再等半年、等3個月放味；研究綠色建材、智慧安防、全屋智能，通過互聯網、傳感器等新技術、新材料、新產品，在“好房子”當中得到應用，提高住房品質。
第四，在好的建造上下功夫。現在很多建筑企業、設計單位都在下功夫研究，老百姓最關心的“好房子”要解決什么問題。
第五，在好的運維上下功夫。一方面，要建立房屋全生命周期的安全管理制度。第二方面，對于物業服務要實施一個提升行動，解決好群眾有感的一些“關鍵小事”。
《住宅項目規范》施行后的住宅被業內稱為“第四代住宅”，而有著高標準的“第四代住宅”某種程度上解決了百姓的諸多居住痛點，比如，現在的存量住宅中，7層以下樓房沒電梯的問題困擾著很多老年群體，雖然“十四五”期間國家在大力推動老舊小區加裝電梯，但是在一些地方，囿于手續和資金的問題，不少低層樓房的電梯加裝問題仍未解決。但是《住宅項目規范》規定，最高入戶層為四層及四層以上，每個住宅單元應至少設置1臺電梯。這意味著更多住宅小區尤其是低層住宅項目，都可以納入到“電梯房”的行列中。再比如，隔壁吵架自家都能聽清楚、樓上孩子稍微跑兩步樓下業主就上來敲門，是很多業主居住過程中遇到的問題。此次規范要求提高分戶墻和樓板的隔音能力，提高臥室和起居室的降噪效果，也正是對人民群眾關切的回應。
李宇嘉在接受記者采訪時提到，還應該關注到，有關“好房子”，此前住房城鄉建設部更多強調的是3個方面，即立標準、強科技、抓項目，此次提出建“好房子”要重點抓5個方面，即有好標準、好設計、好建材、好建造、好運維，背景就在于，近期各地“好房子”實踐過程中有異化，即把“好房子”等同于大房子、貴房子，重建設、重投入，著力在高端商品房方面。因此，此次強調了好建造、好運維，即全生命周期的理解。
“這里的建造，既包含建筑本體，也包含配套設施和服務，以及好交付；好運維就是交付以后的維護，包含物業管理，房屋體檢和保險，以及根據體檢推進改造、更新等。因此，‘好房子’不僅是新房領域的，還要把‘好房子’涵蓋的領域擴展到老舊小區改造、城中村危舊房改造、保障房建設等。”李宇嘉說。
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